房地产E网户型户型平面平面评价评价方法

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房地产E网世联地产专业培训课程2007市场性：民俗标准房地产E网户型户型平面平面评价评价目的目的户型平面评价目的用专业方法对户型设计方案提出评审意见房地产E网户型户型平面平面评价评价方法方法住宅住宅户型户型评价评价宅户型评价户型型建筑面积标准总体评价总评户型等级A3三房二厅二卫大户型方正实用83良好评价序号建筑面积128标准参数评价参数评价意见权重评分客厅使用面积m2526.3满足要求客厅开间m3.93.6未满足要求20层高m3.03.0满足要求(50%)21总体评价户型方正47储藏室位置得当,设置合理(10%)48可能存在的风水问题大门不冲电梯门、不对长走廊53卫生间不在户型中央户型优点户型方正户型缺点不满足专业性评价标准款项修改建议修改不满足标准款项修改可能存在的风水问题房地产E网房地产E网房地产E网房地产E网住宅住宅性能性能标准标准参考：建参考：建设部商品设部商品住宅性能住宅性能认定标准认定标准世联住宅性能标准一（深圳标准）（套内面积）户型性能标准豪宅大户型中户型小户型主卧室使用面积（）其它卧室使用面积1412小卧室使用面积（）1210客厅使用面积（）客厅开间（m）4.23.93.63.3客厅实墙面长度（m）餐厅使用面积（）1612餐厅采光通风状况采光通采光通风生活阳台进深（m）1.51.51.51.2房地产E网住宅住宅性能性能标准标准世联住宅性能标准二（深圳标准）（套内面积）户型性能标准豪宅大户型中户型小户型服务阳台进深（m）1.21.21.21.0储藏间使用面积（）厨房净宽（m）2.11.81.81.5厨房厨具操作面长（m）2.72.42.1单间卫生间使用面积（）3.56.5三卫生间总使用面积（）103.13.02.92.8房地产E网房地产E网市场市场对对户型户型关注关注客户在购房时考虑居室各部分优先顺序客厅：方正好用（面积、家私布置、布局等）餐厅：相对独立，通风采光厨房：宽敞实用，有服务阳台阳台：生活阳台的休闲、观赏性服务阳台的实用在户型评价时，要尊重这种市场需求，并据此有重点、有层次、有步骤地逐一加以评审房地产E网功能功能空间空间分类分类住宅的“八大”使用功能起居、就餐、厨卫、就寢储藏、工作、学习、阳台住宅的“三类”空间公共空间：客厅、餐厅、阳台私密空间：卧室、书房、衣帽间主卧卫生间服务空间：厨房、公用卫生间工人房、储藏间服务阳台房地产E网功能功能分区分区合理合理动静分区活动区和休息区分开厅、室分设的户型是户型发展的主流方向房地产E网动静动静分区分区案例案例（（11））房地产E网动静动静分区分区案例案例（（22））房地产E网空间空间尺度尺度合理合理客厅：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观开间不应小于3.6米，宽深比不大于1：2要留出摆放家具的稳定空间卧室：主卧：应具有好的朝向,开间应不小于3米,面积应大于12,且应带有主卫生间次卧：面积应不小于10阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成全透明或半透明房地产E网空间空间比例比例失当失当案例案例客厅、进深太大，空间浪费房地产E网面积面积比例比例适宜适宜除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一三户室客厅与卧室的比例应把握在1．5：1以内房地产E网房室房室比例比例失当失当案例案例（（11））厨房面积过大(13)，比次卧室大得多，甚至大过主卧面积。

而小卧室仅7房地产E网户型户型与与定位定位一致一致同样是一梯四户的经典蝶式平面，小户型与大户型的市场定位、客户定位不同，其客户需求不同，功能、布置亦会不同。天鹅堡：三房：240二房：220三房：115二房：84三房：68二房：55房地产E网通风通风采光采光公共走道新加坡住宅尤为讲究公共场所的自然通风采光房地产E网公共公共空间空间通风通风采光采光案例案例（（11））一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼梯作到通风采光应不是难题房地产E网公共公共空间空间通风通风采光采光案例案例（（22））一梯18户的丽阳天下能够作到公共空间的通风采光，则显示出建筑师选用“蛙式平面的苦心通风采光通风采光通风采光房地产E网各房室各房室合理性合理性要求要求（（11））空间独立客厅开口不易过多要有两面完整的墙方正开阔方正完整，是实用的布局开间至少应大于3.6米高层户型风水图解100例，但开间不宜大于5米长宽比不应失调深度开间比不宜大于2：1入口设玄关入户门厅（玄关）是住宅内外的空间过渡避免内厅被外人一目了然，保障私密性房地产E网客厅客厅开口开口过多过多案例案例客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共交通面积，不易布置家具。房地产E网各房室各房室合理性合理性要求要求（（22））相对独立餐厅和客厅空间宜相对独立餐厅和客厅既有关系又有分隔餐厅至少要有两面墙夹一角与厨房应有关联又独立成区西式厨房与餐厅在空间上实现一体化房地产E网餐厅餐厅不独立不独立案例案例上图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有办法利用；客厅的形状不利于家具的摆放。

厨房位置使客厅显得更加局促下图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立房地产E网餐厅餐厅不占角不占角案例案例餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角(两面墙夹角)，周边门开口过多，几乎成为过道，不便使用。房地产E网西式西式厨房改厨房改善餐厅善餐厅案例案例下图采用西式厨房，厨房与餐厅在空间上实现了一体化，改善了餐厅空间和采光条件。房地产E网餐厅餐厅案例案例餐厅占一角(两面墙夹角)，空间相对独立，便于使用。 房地产E网 餐厅 餐厅 独立 独立 案例 案例 餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明房地产E网 各房室 各房室 合理性 合理性 要求 要求 （（33）） 有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等设备 厨、厕最好不要做紧邻房地产E网 各房室 各房室 合理性 合理性 要求 要求 （（44）） 主卧室 进入式衣帽间（WALK－IN－）的出现，使主卧室布局更为灵活，近年成为流行趋势 按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些房地产E网 各房室 各房室 合理性 合理性 要求 要求 （（55）） 公共卫生间为厕浴分离、干湿分离，以利于清洁卫生和使用上的便利 仅有一个卫生间，则卫生间与主卧室的位置要近，避免不必要的穿堂越室 客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的晾衣、休闲将通过主人的卧室房地产E网户型户型平面平面评价评价方法，会干扰主人的 私密性 房地产E网 精致 精致 小小 户型 户型 案例 案例 “麻雀虽小，五脏俱全”，小户型亦可设计得几近完美（有时卫生间难免为“黑房”） 房地产E网 合理性 合理性 案例 案例 2001年建设部科技委等单位主办的的“新户型时代”全国精品户型设计夺标活动并获得全国唯一的组委会特别 金奖 面积标准：二室二厅双卫（三室一厅一卫）一般控 制在100-130。

二室二厅双卫（二室一厅一卫）一般 控制在85-95 开间要求：客厅>3.9米，主卧>3.6米，厨房>2.4米，卫生间>1.8米 户内主要面积分配：三室户：客厅25-30 ，次卧12左右，厨房5.5-7 ，卫生间（公用）6-7 ，主卧13-16 ，次卧10-12，厨房5.5-7 ，卫生间（公用）6-7 玄关设计：每户入口处均设置或通过装修有条件设置更衣、换鞋、搁置雨伞等过渡空间，有条件的设置了 小门卫，方便居民使用。 日照设计：每户均设置南向大客厅和南向主卧室，户户阳光充足。 房地产E网 合理性 合理性 案例 案例 穿堂风设计：板式建筑，户户设有南北穿堂风，不存在死角。门-窗形成较好的自然风的 流动，起到通透、凉爽的作用。 阳台设计：每户均设置南北阳台，南向阳台深度均大于1.5M以上；北向阳台浅而小，供 厨房、餐厅使用。阳台分区明确，体现生活阳 台和服务阳台的作用。 卫生间设计：二室二厅户型设置一卫，三室二厅及以上户型均设置二卫，公用卫生间设 计为干湿分离，方便使用。 贮藏间（柜）设计：尽量设置步入式贮藏间；没有条件的设贮藏柜（壁柜）。 10．空调器设置设计：设置固定的冷凝水收集管，外观结合立面美化设计。

11．隔声降噪设计：注意管道井和电梯井的布 置，尽量避免管道井相邻卧室、客厅，如果相 邻，均采用双层墙，内贴50厚隔声材料，从面 为居民提供一个安静的居住环境。 房地产E网 户型 户型 合理 合理 案例案例 2000年中国南北住宅获奖优点 缺点 1.板式住宅，南北通透 2.房室方正 3.客厅、餐厅分设 4.公共卫生间干湿分区 5.楼梯间通风采光 1.板式建筑有时“黑房”难免， 联体部分的主人房卫生间设计特别金奖 房地产E网 户型 户型 合理 合理 案例案例 2000年中国南北住宅获奖设计特别金奖 优点 缺点 1.点式住宅，户户南向 2.大多房室方正 3.客厅、餐厅分设 电梯厅、楼梯间通风采光1.主人房有斜角 房地产E网 房地产E网 尊重 尊重 市场 市场 研究 研究 民俗 民俗 风水的市场性广东沿海一带，包括潮汕人、福建人，对住宅的选择，无论是城市、农村都极信风水房地产E网户型户型平面平面评价评价方法，山区尤甚 尊重而不迷信市场中，为数不少的客户在讲究“风水”，从研究客 评价户型可能存在的风水问题顺应市场需求，作为一个评审户型的一个环节，使讲 究风水的客户选择到理想户型 房地产E网 居家 居家 风水 风水 科学 科学 解释 解释 居家风水是研究居住房屋与其土地和四周环境的关系的中国传统居家 理论 “居家风水”的实际上是由于户型设计中的忽略，造成客户在居住中 的不适高层户型风水图解100例，成为一种心理障碍而影响 情绪与生活 房地产E网 户型 户型 风水 风水 评价 评价 要素 要素 其它门尽量不相对房地产E网 典型 典型 案例案例 B户型大门直对电梯门，A户型大门直对消防楼梯门高层户型风水图解100例，在销售中可能会引起讲究风水客户的不认同 房地产E网 典型 典型 案例案例 未设玄关，大门直对主人房门 （私密性不理想） 房地产E网 典型 典型 案例案例 典型“葫芦串”户型，私隐性较 房地产E网典型 典型 案例案例 主卫门直冲主卧床不妥房地产E网 修改修改 案例 案例 玄关可在装修时设置房地产E网 大门 大门 不对 不对 客厅 客厅 门窗 门窗 案例 案例 港商开发的城市绿洲花园注意风水忌讳——大门不直对客厅门窗（蓄气） 房地产E网 大门 大门 主人主人 房门 房门 案例 案例 美籍华人设计的香榭里花园注意尊重当地人的风水忌讳——大门不直对主人房门 在深圳设计住宅，第一受到 中国民居习惯的挑战；第二 受到风水的挑战 设计师房地产E网 户型 户型 风水 风水 评价 评价 要素 要素 详见《住宅户型分析方法》之四：评价户型可能存在的风水问题 “横梁压顶” 不利 房地产E网 户型 户型 风水 风水 评价 评价 要素 要素 详见《住宅户型分析方法》之四：评价户型可能存在的风水问题 门对灶犯门冲 房地产E网户型 户型 风水 风水 评价 评价 要素 要素 详见《住宅户型分析方法》之四：评价户型可能存在的风水问题 大门对厕所门凶 大门入口受厕所阴气渗透 房地产E网 户型 户型 风水 风水 评价 评价 要素 要素 详见《住宅户型分析方法》之四：评价户型可能存在的风水问题 厕所居户型中 央，为大凶 房地产E网 世联地产专业培训课程 2007 房地产E网（1）传统户型点评方法（问题点评论） （2）世联标准户型评价方法（全面专业评价） （3）户型修改建议（附件） 房地产E网 问题点评论 房地产E网 传统 传统 户型 户型 点评 点评 方法 方法 定性点评户型：这是一套不成功的住宅户型。

虽然有156平米的建筑面积，却显不出宽裕。布局不紧凑，导致整体使用效率大大降低。其中，客 厅长宽比失调、卧室面积分配不理想是主要问题。改造的重点应集中在 三、小卧室。1.在卧室的面积配备上，通常主卧应加大，而 小卧室常用来作老人房/客房/书房，小一点没 关系。同时，可以把省下的面积改成贮物间。 2.接近客厅面积 1/4至1/5的区域 都被长长的过道 占去。客厅有效 使用面积大大降 低了。 3.客厅—餐厅的 空间显得沉闷， 加上餐区光线较 暗，不利于营造 舒适的就餐环境。 4.卫生间干湿分开是现代卫 浴布局趋势，然而，本例中 卫生间洁具摆放不合理，这 个问题装修之前必须解决。 5.厨房与餐厅距离太长， 使室内动线过于冗长。 6.主卧室 与卫生间 （尤其是 卫生间的 系不理想，这种摆法 在视线设 计上通常 是忌讳的。 房地产E网 全面的专业评价 房地产E网 标准标准 户型 户型 评价 评价 方法 方法 第一步：户型分类（1）将评价户型建筑面积对照《深圳住宅 户型分类表》，对户型分类：豪宅？大户型？ 中户型？小户型？ （2）将《世联住宅性能标准表》之对应户 型的功能空间性能的标准参数填入“标准参 （3）将被评价户型的各类参数填入“评价参数”栏。

第二步：分项评价（三种方法）（1）按《世联住宅户型评价表》逐项评价 户型（同时评分） （2）分项评分方法： 评分数值权重数值； 评分数值以一位小数计，如2.3、0.5等。 房地产E网 标准标准 户型 户型 评价 评价 方法 方法 第三步：总体评价（1）累计评分（填表） （2）户型等级标准： 总评分90，优秀户型 总评分75，良好户型 总评分50，合格户型 总评分< 50，不合格户型 注：使用本表者可根据具体情况修改评价内容与权重 房地产E网 标准标准 户型 户型 评价 评价 表格 表格 《世联住宅性能标准表》（附件二） 《世联住宅户型评价表》（附件三） 注：使用《世联住宅户型评价表》时可根据具体情况修改评价内容与权重 房地产E网 （1）修改户型指引 （2）评价表附图 房地产E网 有的户型，光凭评价难以说清问题所在，必须配以简图，提出户 型修改的指引 有的户型，评价人认为有理想的修改意见，也可在户型评价表后 附上图解户型修改建议 房地产E网 户型 户型 修改 修改 案例 案例 （（11）） 户型存在问题：厨房和卫生间的顺序颠倒；卫生间处于户型正中有“风水”不好之嫌。 从布局原理看，厨房必须考虑各种“货流”进出方便，同时也有油烟等问题，通常不宜放在套间中太“深”的位置。

修改方法：把洗手间放到最上面，厨房下移靠近餐厅，门对餐厅开。同时，让移动后的厨房、餐厅共享一个生活小阳台。 房地产E网 户型 户型 修改 修改 案例 案例 （（22）） 设计存在较大弊病，空间零乱，面积严重浪费； 门厅处过于浪费，厨房与餐厅咬合出现破口； 主卧如兼具书屋功能，书桌应放于明亮位置，且没有必要以 衣柜来分割； 南客房门口浪费，摆放钢琴较为牵强。 修改建议： 应合理利用空间，主卧可设独 立更衣室；结合玄关设置储藏 室与鞋柜；客厅重新布置会明 显增加使用的舒适感。 房地产E网 户型 户型 修改 修改 案例 案例 （（33）） 主卧与次卧的门朝向餐厅，占用餐厅通道过大； 电视墙太短，无法摆放家俱。修改建议： 应把三个房间的门集中一处，减少人流空间，完整墙面便于家 私摆设； 客厅与餐厅中墙应向餐厅做一些延伸，略加区分，也使客厅空 间完整且又是一个造景墙面； 沙发、电视背景朝向整体墙面，使电视背景墙完整。 房地产E网 思考题 思考题 （一）什么是住宅户型评价的“一个标准、二个目的、三种方法”？ （二）为什么我们要向发展商推荐“经典户型”？ （三）“世联住宅户型标准”的制定意义？ 房地产E网 课堂 课堂 作业 作业 C1~C4户型位置房地产E网 课堂 课堂 作业 作业 中信星光名庭C1~C4户型平面图作业附件： 1.户型平面图 2.户型面积指标 3.深圳住宅户型分类表 4.世联住宅性能标准表 5.世联住宅户型评价表 作业步骤见P62 房地产E网 一个标准 一个标准 二个目的 二个目的 三种方法 三种方法 参考教材 （1）《住宅平面分析（第一篇）》PPT文件 （2）《住宅平面分析（第二篇）（第三篇）》 PPT文件 （3）《住宅户型分析方法》WORD文件 初稿：2007年5月 定稿：2007年7月10日深圳 试讲：2007年8月7日 修改稿：2007年9月8日 评审：2007年11月14日